我國(guó)城市土地經(jīng)營曆程的回顧

1 城市土地經(jīng)營的探索階段：1979年—1987年

自1979年改革開(kāi)放以來，土地資源逐漸成(chéng)爲市場配置對(duì)象之一，從最早對(duì)外國(guó)企業收取土地使用費起(qǐ)，中國(guó)在城市土地市場化經(jīng)營上邁出了第一步。1979年第五屆全國(guó)人民代表大會通過(guò)了《中華人民共和國(guó)中外合資企業經(jīng)營法》，在《中外合資企業經(jīng)營法》中就明确規定：“中國(guó)合營者投資可以包括合營企業經(jīng)營期間提供的場地使用權。如果場地使用權未作爲中國(guó)合營者投資的一部分，合營企業應向(xiàng)中國(guó)政府交納場地使用費”。而且在随後(hòu)的《國(guó)務院關于中外合營企業建設用地的暫行規定》中提出了不論新征用土地，還(hái)是利用原有企業場地都(dōu)應收取場地使用費。1982年，深圳經(jīng)濟特區在國(guó)内首先開(kāi)始按年度向(xiàng)不同等級的土地使用者收取不同标準的土地使用費。1984年，遼甯撫順市首先向(xiàng)當地的中央企業征收土地使用費。随後(hòu)，廣州、上海等城市先後(hòu)開(kāi)始征收土地使用費。到1988年初，全國(guó)己有100多個城市開(kāi)始征收城市土地使用費。

2 城市土地經(jīng)營的以點帶面(miàn)階段：1987—1990年

1987年下半年，深圳特區在全國(guó)率先進(jìn)行土地使用權出讓的試點。1987年9月9日，深圳市政府首次以協議方式出讓土地使用權，1987年11月25日，深圳市首次以公開(kāi)招标方式出讓土地使用權，1987年12月1日，深圳市首次進(jìn)行了土地使用權拍賣。1988年以後(hòu)，廣州、海口、福州、廈門、上海等城市相繼進(jìn)行這(zhè)方面(miàn)的試點。1988年4月12日第七屆人大第一次會議删去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規定，修改爲：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。1990年5月19日，國(guó)務院頒布了《中華人民共和國(guó)城鎮國(guó)有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，爲城市土地經(jīng)營和土地市場發(fā)育提供了法律條件。

3 城市土地經(jīng)營的全面(miàn)鋪開(kāi)階段：1990—1998年

1992年，我國(guó)确定了經(jīng)濟體制改革目标是建立社會主義市場經(jīng)濟體制，與此相适應，開(kāi)展了城市土地産權制度創新，促進(jìn)了城市土地市場發(fā)展與城市土地經(jīng)營規模和範圍的擴展，實行土地出讓的有償用地方式不斷擴展。但是由于城市國(guó)有土地出讓形式的單一性和固有的缺憾，使低價出讓土地現象大量存在，而且更重要的是城市土地出讓形式無法推動城市存量土地市場，無法約束占用大量用地的單位私下交易土地的大量發(fā)生，使國(guó)有土地收益大量流失，同時在企業之間由于用地方式不同而造成(chéng)不公平競争，城市土地年租制應運而生，并且得到了大範圍的應用，同時還(hái)出現了作價入股的形式。新《土地管理法實施條例》明确規定了城市國(guó)有土地有償使用方式，到目前爲止城市土地市場配置形成(chéng)了出讓制、租賃制、作價出資（入股）等形式。而且到1999年，全國(guó)已經(jīng)累積出讓土地30萬公頃，收取土地出讓金4000億元，在全國(guó)1000個縣開(kāi)展了土地租賃試點，自1993年以來，采用土地作價出資方式處置企業土地資産達到178億元，面(miàn)積達到1.3億平萬米，城市國(guó)有企業改制中劃撥用地處置己經(jīng)形成(chéng)了以出讓、租賃、國(guó)家作價出資（入股）、國(guó)家授權經(jīng)營和保留劃撥等五種(zhǒng)形式。

4 城市土地經(jīng)營的發(fā)展及創新階段：1998年—至今

由于受傳統的城市土地使用制度的慣性作用及城市土地使用制度改革尚處于初步階段，在體制轉軌過(guò)程中又引發(fā)了諸多新的問題，如多頭供地使城市土地市場失控，閑置和存量土地量大而且難以盤活，國(guó)有土地資産流失造成(chéng)政府應得土地收益減少等。鑒于此種(zhǒng)情況，我國(guó)又進(jìn)行了城市土地經(jīng)營模式的創新一一城市土地收購儲備制度的建立。1996年，上海成(chéng)立了中國(guó)第一家土地收購儲備機構一一上海市土地發(fā)展中心，此後(hòu)，杭州、南通等城市也相繼建立了城市土地收購儲備機構，并出台了有關城市土地收購儲備的地方性法規。而實踐也證明，城市土地收購儲備制度的建立在一定程度上解決了土地無償使用制度下産生的諸多曆史遺留問題，促進(jìn)了政府培育和規範土地市場，促進(jìn)存量土地的入市，盤活了一定的企業存量土地資産。土地收購儲備制度的實施，促使各地注意從收購、儲備、市地整理、招标拍賣和有形市場建設這(zhè)一整體來考慮，從而有力地推動了土地市場體系建設，同時也帶動了閑置土地消化利用、土地交易規則的建立、建設用地信息發(fā)布等各項制度的實施。

“九五”期間，國(guó)土資源部針對(duì)各地出讓國(guó)有土地使用權采用招标拍賣方式比例很小，經(jīng)營性房地産開(kāi)發(fā)用地的出讓仍主要以協議方式進(jìn)行的情況，迅速出台了《關于進(jìn)一步推行招标拍賣出讓國(guó)有土地使用權的通知》（國(guó)土資發(fā)[1999]30号文）。《通知》要求各級土地行政主管部門要從完善土地市場、建立社會主義市場經(jīng)濟和反腐倡廉的高度充分認識推行招标拍賣出讓土地使用權的重大意義。凡有閑置土地可以利用的，一律不得新增建設用地；商業、旅遊、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的必須招标拍賣出讓國(guó)有土地使用權。廣東、江蘇、浙江、重慶等省、市也都(dōu)頒布了地方規章。廣東省還(hái)規定，經(jīng)營性用地都(dōu)要采取招标拍賣的方式提供，并作爲一條政治紀律來執行。廣州、福州、深圳、汕頭、甯波、義烏著(zhe)力培育土地市場，在這(zhè)些城市土地招标拍賣己經(jīng)實現了規範化、制度化和定期化，土地一級市場供地己不存在劃撥方式，商業、房地産用地全部實行招标拍賣。