房地産行業特征分析

房地産行業特征分析

房地産業的發(fā)展還(hái)受銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商及消費者的支持程度，受政府規劃、商業周期、政策制約很大，還(hái)要受經(jīng)濟政策波動、經(jīng)濟形勢的起(qǐ)伏、技術進(jìn)步等因素的影響。這(zhè)是對(duì)房地産企業生存能(néng)力的一個巨大考驗。歸納起(qǐ)來，筆者認爲，中國(guó)現階段房地産行業具有以下特征：

1 環境特征

目前，房地産的行業環境整體呈現出高動态、高複雜、周期性的特征。

1.1 高動态性：房地産行業屬于國(guó)家支柱性産業，關聯産業衆多，受宏觀政策影響較大;同時，由于房地産産品本身具有的投資性特征，也受到股票、期貨等投資市場的強烈影響。

1.2 高複雜性：從行業價值鏈角度分析，房地産企業在價值鏈中扮演的是“整合資源者”角色，需要協調十幾個不同的專業組織集體運作生産，房地産項目管理的本身也體現出工序繁雜，交叉面(miàn)廣的基本特征。

1.3 周期性：從世界房地産發(fā)展的曆史看，房地産行業發(fā)展的周期性明顯，在人均收入1300一4000美元階段屬于高速發(fā)展期，對(duì)于某一單一的城市，當供給大于需求的時候，市場往往需要一段比較漫長(cháng)的時間進(jìn)行消化，因此房地産的發(fā)展體現出周期性和波動性的特征。

2 産品特征

房地産産品與其它制造業的産品相比而言，具有地域性、耐用性、高價值性等特點，更顯著的區别在于房地産産品還(hái)具有地域性、投資性、滞後(hòu)性等特點。這(zhè)些特點也就決定了房地産企業的核心競争力與制造業等其他行業企業的核心競争力的不同。

1.1 産品地域性:房地産又稱“不動産’夕，不同的地區、不動的地段需要不同的産品。每個房地産項目都(dōu)是獨一無二的，同一個地段不會有相同的建築，同樣(yàng)的産品不能(néng)在同一地段反複生産，産品具有唯一特點;同時，由于中國(guó)地緣廣闊，不同地區呈現不同的競争特征，投資泡沫難以在全國(guó)範圍内普遍形成(chéng)。

1.2 生活産品和投資産品兩(liǎng)重性:房地産産品不僅滿足人們生活的需要，也滿足人們投資獲利的需要。

1.3 産品生産滞後(hòu)性:從房地産開(kāi)發(fā)過(guò)程角度看，一個房地産項目整體完成(chéng)需要1-2年甚至更長(cháng)的時間，因此，從項目開(kāi)始到項目完成(chéng)銷售這(zhè)一過(guò)程看，房地産市場有可能(néng)發(fā)生變化，導緻産品銷售不暢。

1.4 高投入、高回報、高風險性:房地産企業的經(jīng)營對(duì)象是不動産，風險較大房地産開(kāi)發(fā)企業的經(jīng)營對(duì)象是不動産。這(zhè)種(zhǒng)特性對(duì)房地産開(kāi)發(fā)企業在經(jīng)營活動中的影響十分巨大。由于其提供産品的區位固定性，其資産轉移也需要相當長(cháng)的時間調整，才可以將(jiāng)資金流動轉移到其他領域。同時由于房地産商品開(kāi)發(fā)規模大，蘊含的價值量大，一次性投資進(jìn)去的資金量也十分巨大，少則幾百萬，多則上千上億元。再加上開(kāi)發(fā)一個項目，周期需要幾年甚至十年以上，土地資源的相對(duì)稀缺性及變現性差，一旦市場價格和供求狀況有所改變，房地産企業就要承擔相當大的市場風險。房地産行業屬于明顯的資金密集型産業，房地産開(kāi)發(fā)項目一旦确立，就需要大量的資金投入，同時，由于目前融資渠道(dào)單一，房地産開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款，房地産風險在很大程度上體現爲“金融風險”，從房地産開(kāi)發(fā)角度而言，房地産風險也往往體現在對(duì)産品未來需求的把握和對(duì)項目運作資金鏈條的駕馭能(néng)力上。

1.5 耐久性和高價值性:房地産産權使用時間一般爲40-70年不等，房地産産品售價也相對(duì)于一般産品高很多，很多人幾乎一輩子隻買一套房，并因此終身受用，因此，作爲房地産開(kāi)發(fā)商而言，項目完工甚至項目銷售完成(chéng)僅僅意味著(zhe)完成(chéng)了項目的開(kāi)發(fā)階段，消費者購買産品更多的購買了一種(zhǒng)對(duì)産品價值的預期判斷，而真正産品的價值往往需要更長(cháng)的時間才能(néng)真正得到體現。

3 競争特征

企業核心競争力的外在表現是通過(guò)企業核心産品表現出的企業競争優勢，因此，分析企業的核心競争力就必須了解行業的競争特征。房地産行業的競争特征主要體現在競争的不完全性、競争的地域性、銷售策略差異性、價格相對(duì)保護性和品牌競争性幾個方面(miàn)。

3.1 行業不完全競争性：房地産行業具有不完全競争的特征主要基于以下幾點原因：由于房地産産品自身的異質，房地産交易都(dōu)是個别成(chéng)交的，每幢房地産産品都(dōu)有各自的特點，在市場上不能(néng)互相替代，也就不會形成(chéng)統一的競争。由于房地産産品稀缺性，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟發(fā)展的特殊重要性及房地産産品利用後(hòu)的巨大社會性，從而導緻國(guó)家對(duì)房地産交易有強烈的幹預性，以社會管理者的身份對(duì)房地産交易進(jìn)行宏觀的管理、調控和監督，極大限制了房地産交易中自由競争的範圍和程度。

3.2 行業進(jìn)入無障礙性:當前我國(guó)房地産業大量積壓與大量開(kāi)工現象并存，因爲存在巨大的市場需求，這(zhè)種(zhǒng)需求誘使大批企業進(jìn)入，因此也就有大量的工程開(kāi)工，誰都(dōu)想分一杯羹。而房地産業的門檻較低，隻要有足夠的資金或一定的社會關系，兩(liǎng)三年内就有可能(néng)趕上其他行業需要幾十年努力積累才能(néng)達到的水平。在這(zhè)個行業中不乏這(zhè)樣(yàng)誘人的例子：一戰成(chéng)名、一夜成(chéng)名，并且被(bèi)推許爲名企名人，大江南北頻頻亮相，黃河上下紛紛演講，可謂名利雙收。福布斯最新公布的中國(guó)百位富豪中有三分之一起(qǐ)家房地産，三分之二與房地産業相關，而這(zhè)還(hái)僅僅是私營企業。技術含量低、進(jìn)入門檻低、權利尋租、需求巨大是導緻市場競争激烈的重要因素。

3.3 産品區域競争性:由于房地産産品自身的固定性，在不同的地域(市場供需圈)之間難以形成(chéng)統一的市場競争。一般說，無論房地産産品的賣方還(hái)是買方，都(dōu)隻能(néng)在特定的地域内展開(kāi)競争。

3.4 銷售策略差異性:因爲産品地緣條件不同、政府規劃條件不同、人口密度的不同、消費習慣的不同以及地域文化的不同等因素，導緻即使是同類型的産品往往在銷售策略上存在很大的不同，競争者更多的采用差異化的方式尋找市場突破口。

3.5 價格相對(duì)保護性:由于房地産産業屬于高風險型産業，因此，競争者之間的關系微妙，體現出既競争保護，又協同合作的态勢，特别是在産品銷售價格上往往采用“随行就市”的方式，極少采用“價格戰”的方式。

3.6 品牌競争性:競争者在不願意采用“價格競争”的同時，不約而同的采用品牌競争的方式博弈市場。

4 消費特征

由于企業核心競争力是企業創造超額顧客價值來保持競争優勢的處于核心地位的關鍵能(néng)力，因此，房地産企業挖掘和培育核心競争力必須定位于爲消費者創造超額價值，而這(zhè)一點又是建立在對(duì)房地産消費特征的了解的基礎之上。房地産行業的消費特征主要體現在生活必需性、投資雙重性、購買心理雙重性等方面(miàn)。

4.1 生活必需性:房地産産品作爲一種(zhǒng)生活必需品，随著(zhe)我國(guó)城鎮化步伐的加快、人均可支配收入的增加以及人們消費結構的改變，需求將(jiāng)會越來越旺盛，市場潛力巨大。

4.2 投資雙重性:房地産産品不但能(néng)夠滿足人們生活的需要，也可以滿足人們投資的需要，房地産産品投資與其他類型的投資産品而言，具有明顯的“投資保值”的優勢。

4.3 購買心理雙重性:一方面(miàn)由于産品價值高，對(duì)于普通家庭而言占用資金比例大，導緻消費者在産品消費時會趨于理性消費的态度，消費者在購買産品時更看重的是品牌;另一方面(miàn)，由于房地産産品具有長(cháng)期使用特征，因此消費者在面(miàn)臨同類型産品選擇的時候，其購買心理往往受心理預期的影響，帶有一定程度的感性因素。