咱們重慶有一位老市長(cháng)出了一本《分析與思考 黃奇帆的複旦經(jīng)濟課》的書，書中記錄了他在複旦大學(xué)的12次講座中的主要内容；課中他經(jīng)常引用各種(zhǒng)數字，而且會解釋了背後(hòu)的經(jīng)濟邏輯。怎麼(me)理解各種(zhǒng)經(jīng)濟指标，怎麼(me)用它們指導經(jīng)濟政策，講得深入淺出；其中有幾個産業的數據，是我比較感興趣的；

1) 金融業産值

中國(guó)經(jīng)濟的一個嚴重問題是，金融企業的産值過(guò)高。金融業增加值占 GDP 的比重是百分之八點幾，全世界最高。世界金融業産值占全球 GDP 是5%左右。這(zhè)個比重過(guò)高，意味著(zhe)金融業吃掉了其它産業的利潤。

但是，如果僅僅統計中國(guó)的銀行、證券、保險的金融增加值，其實也就是4%—5%。多出來的3%是非銀行的金融企業形成(chéng)的，包括信托、小貸、保理、擔保公司、财務公司、互聯網金融公司、私募基金等。

現在銀行的貸款利率一般在7%，到了信托公司，貸款成(chéng)本一般都(dōu)在12%以上，到了小貸公司就會上升到18%—20%。層層上升的資金成(chéng)本，導緻實體經(jīng)濟融資難、融資貴，利潤就這(zhè)樣(yàng)轉移到了金融業。

目前，中國(guó)企業的總負債是 GDP 的160%，這(zhè)個負債率也是全球最高。企業的收入大量用于還(hái)本付息，侵蝕了利潤，使得再投資擴大生産的資金不足。

2)運輸成(chéng)本

中國(guó)的貨物運輸成(chéng)本占 GDP 的比重是15%，美國(guó)、歐洲都(dōu)在7%，日本隻有百分之五點幾。

爲什麼(me)運輸成(chéng)本這(zhè)麼(me)高？舉一個例子，我們有十幾萬公裡(lǐ)的鐵路，這(zhè)些鐵路花掉近10萬億元的資金建設，卻隻運輸了中國(guó)全部貨物的6%。其餘的94%，汽車大體上運了84%—85%，飛機、輪船、管道(dào)運輸也運一些。因爲把貨物轉到火車上很麻煩，大家都(dōu)走公路汽車運輸。汽車燒的是油，火車用的是電，汽車運輸成(chéng)本是火車的3倍。這(zhè)是非常大的浪費。

3)人口

中國(guó)原來是勞動力過(guò)剩，近幾年發(fā)生了重大變化。

2012年以後(hòu)，每年退休的人員平均在1500萬人左右，但每年能(néng)夠上崗的勞動力，不管農村的、城市的，新生的勞動力是1200萬左右。實際最近五年，我們每年少了300萬勞動力補充。也正因爲這(zhè)個原因，這(zhè)五年中國(guó)GDP增長(cháng)率從原來的11%—12%增長(cháng)下降到6%左右。

GDP 增速的下降，本身會導緻失業增加。GDP 增速每下降一個點，會減少200萬就業人口。現在，GDP 增速下降了4—5個點，本來應該有500萬、1000萬下崗工人，但是爲什麼(me)沒(méi)有出現呢？就是因爲中國(guó)的就業人口在減少。

4)農民工

減緩勞動力減少的一個方法，是讓農民工在城市落戶。

我國(guó)城市職工一般60歲退休，農民工一般幹到45歲左右，年齡再大，沿海城市的企業一般就不招聘他了。農民工本來可以幹到60歲，現在隻幹到45歲，就回鄉去了，少幹15年，就等于就業工齡少三分之一。

戶籍制度改革以後(hòu)，允許農民工在城市落戶，不僅是改善農民工待遇的問題，同樣(yàng)也是生産力的問題，可以增加人口紅利。哪個城市把農民工的城市化戶籍制度做好(hǎo)，就會爲這(zhè)個城市赢得10年、15年的人口紅利。

5)農作物生産

目前，中國(guó)每年生産6.6億噸農作物，進(jìn)口1億噸。加在一起(qǐ)，中國(guó)14億人一年要吃7.6億噸農作物。

進(jìn)口的1億噸包含8000多萬噸大豆、300多萬噸小麥、300多萬噸玉米、300多萬噸糖、豬肉 + 牛肉 + 其他肉類的進(jìn)口，也有幾百萬噸。簡單算起(qǐ)來，四個三四百萬噸，加一個8000多萬噸，總進(jìn)口量約1億噸。

我們自己生産的6.6億噸農作物裡(lǐ)面(miàn)，6億噸是糧食，相當于1.2萬億斤，爲了便于計算，假設一畝地年産1000斤，那麼(me)大體需要12億畝土地。然後(hòu)，蔬菜、瓜果一類的農産品大體上需要耕地6億畝，剩下的還(hái)有2億畝土地種(zhǒng)飼料。算在一起(qǐ)，一共是20億畝土地。

2億畝土地種(zhǒng)飼料是不夠的。每個人每年平均來說，不管你吃雞肉、兔肉、豬肉、牛肉，大體40公斤左右。那麼(me)14億人，就需要500多億公斤肉産品，相當于5000多萬噸。按照1噸肉要4噸飼料轉化，所以就需要2億多噸飼料。還(hái)是按一畝地1000斤來算，需要4億畝到5億畝土地。可是，我們隻種(zhǒng)2億畝，這(zhè)就是爲什麼(me)會進(jìn)口8000多萬噸大豆。

全世界能(néng)夠用作貿易的大豆就那麼(me)一點數量，相當大的一部分已經(jīng)被(bèi)我們買來了。再想多進(jìn)口也多不了，也還(hái)是八九千萬噸，最多充其量到1億噸。

6)耕地

我國(guó)的耕地從20世紀80年代的23億畝，減少到現在不到20億畝。過(guò)去幾十年，平均每年有800萬畝耕地轉化爲城市建設用地，再加上一些計劃外征地，每過(guò)十多年，全國(guó)就要用掉1億畝耕地。

從保證糧食安全的角度看，我國(guó)每年人均口糧消費約爲150公斤，肉禽蛋奶折合飼料糧人均300公斤左右，按13.7億人口規模和耕地畝均360千克糧食單産計算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見肘了。我們國(guó)家有一個判斷，爲解決中國(guó)13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這(zhè)是必須守住的底線，是國(guó)家安全所在。

7)建設用地

爲了國(guó)家戰略安全考慮，我國(guó)城鄉建設的土地供應逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年700萬畝，2017年計劃供應600萬畝。

建設用地的增加，會導緻耕地的減少。但是，過(guò)去一兩(liǎng)百年大規模城市化進(jìn)程中，全世界的一個普遍現象是，各國(guó)的耕地不但沒(méi)減少反而有所增加，這(zhè)是爲什麼(me)呢？

原因在于農村，由于居住分散，一個農民在農村的宅基地等占地平均爲250平方米，在城裡(lǐ)的占地平均爲100平方米。人口集聚到城裡(lǐ)後(hòu)，農村的宅基地等建設性用地會大幅度減少，使得農村耕地數量相對(duì)增加，所以沒(méi)有出現耕地短缺的問題。

但是，中國(guó)農民由于兩(liǎng)頭占地，進(jìn)城後(hòu)，農村的宅基地和建設用地沒(méi)退出，城市又爲其匹配了建設用地，所以全國(guó)耕地總量不斷減少。所以，當農民在城市落戶以後(hòu)，他在農村的占地可以給予補償，重新轉爲耕地。

8)房地産用地

國(guó)家每年批準的建設用地中，約有三分之一用于農村建設性用地，比如水利基礎設施、高速公路等，真正用于城市的隻占三分之二。

城市用地又一分爲三：55%左右用于各種(zhǒng)基礎設施和公共設施，30%左右給了工業，實際給房地産開(kāi)發(fā)的建設用地隻有15%。這(zhè)是三分之二城市建設用地中的15%，攤到全部建設用地中隻占到10%左右，這(zhè)個比例是不平衡的。相比歐美國(guó)家工業用地一般占城市建設用地的15%，商業和住宅類住房用地一般占25%左右的情況，我們工業用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

從區域上看，全國(guó)好(hǎo)不容易有15%的城市土地供應，可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應一點，人少的地方就少供應一點？但是，政府有時是逆向(xiàng)調控，對(duì)大城市有意控緊一點，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指标會多一點，造成(chéng)了土地供應在城市間的不平衡。

9)城市土地供應

一個城市的土地供應總量，一般可按每個居民100平方米來控制，100萬城市人口就供應100平方公裡(lǐ)。

城市人口與土地供應米，應該爬行釘住。你這(zhè)個城市有本事(shì)把人口集聚到500萬，如果以前隻給了你350平方公裡(lǐ)，今後(hòu)若幹年内每年就逐步增加土地供應，補上這(zhè)個缺口。不能(néng)根據長(cháng)官意志，計劃未來有城市人口500萬，現在才200萬，就要500平方公裡(lǐ)，結果今後(hòu)十年裡(lǐ)真的給了你300平方公裡(lǐ)，你300萬人沒(méi)來，或隻來了100萬人，甚至原來的200萬人還(hái)走了一些人，這(zhè)個土地的錯配，誰負責？

一個城市的可開(kāi)發(fā)用地假如是1000平方公裡(lǐ)，按照國(guó)際慣例應該是有1000萬人。其中，400平方公裡(lǐ)用于住房，工業用地有200平方公裡(lǐ)，剩餘的400平方公裡(lǐ)是公園、綠化設施、學(xué)校等。如果1平方公裡(lǐ)工業用地的産值有150億—200億元，那麼(me)200平方公裡(lǐ)就有三四萬億元工業産值。

我們現在1000平方公裡(lǐ)的城市，工業用地一般會占到30%—40%，達到300—400平方公裡(lǐ)，工業産出卻不高。再加上，基礎設施、公共設施又占掉40%多一點的土地，最後(hòu)住房用地，可能(néng)隻有10%—15%。住房土地一緊張，土地價格就高。

10)城市建設用地的分配

人均100平方米的城市建設用地，該怎麼(me)分配呢？不能(néng)都(dōu)拿來搞基礎設施、公共設施，也不能(néng)都(dōu)拿來搞商業住宅。

大體上，應該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎設施和學(xué)校、醫院、文化等公共設施，這(zhè)是城市環境塑造的基本需要。

對(duì)工業用地，應該控制在20平方米以内，每平方公裡(lǐ)要做到100億元産值。現在一些城市，工業用地投入産出比太低，每平方公裡(lǐ)甚至隻有20億—30億元工業産出，浪費太嚴重，一定要摳門一點，提高剛性約束，把過(guò)去太慷慨的工業用地倒逼下來。

這(zhè)樣(yàng)就會有25平方米用于房地産開(kāi)發(fā)，比過(guò)去增加供地10平方米。其中，20平方米用于建商品住宅，5平方米用來搞商業開(kāi)發(fā)。夠不夠呢？如果1000萬人的城市，1000平方公裡(lǐ)建設用地，就可以搞50平方公裡(lǐ)的商業設施用地，200平方公裡(lǐ)的住宅用地，相當于2億平方米，如果容積率平均1∶2，就是4億平方米，1000萬人口的城市，人均住房這(zhè)樣(yàng)就可以達到40平米。

因此，要改變以往爲了 GDP 大手大腳招商搞工業，工業用地占比太高的問題，應該把城市用地20%用于住宅開(kāi)發(fā)、5%用于商業開(kāi)發(fā)，這(zhè)個比例作爲法律規則确定下來。

11)固定資産投資

對(duì)一個城市而言，正常情況下，每年固定資産投資不應超過(guò) GDP 的60%。如果GDP有1萬億元，固定資産投資達到1.3萬億元甚至1.5萬億元，一年兩(liǎng)年可以，長(cháng)遠就會不可持續。

固定資産投資不能(néng)全部拿來投資造房，否則就無法持續健康發(fā)展。一個城市的固定資産投資中，房地産投資每年不應超過(guò)25%，即不應超過(guò) GDP 的15%。這(zhè)裡(lǐ)有一個基本邏輯，房地産投資最好(hǎo)不超過(guò) GDP 六分之一。

正常情況下，一個家庭用于租房的支出最好(hǎo)不要超過(guò)月收入的六分之一，超過(guò)了就會影響正常生活。買房也如此，不能(néng)超過(guò)職工全部工作年限收入的六分之一，按每個人一生工作40年左右時間算，“6—7年的家庭年收入買一套房”是合理的。

一個國(guó)家也是如此，投資在房地産上面(miàn)的錢，最好(hǎo)不超過(guò) GDP 的六分之一。在地産發(fā)育期，房地産投資高潮時占比不超過(guò)25%，在房地産供應達到高峰，進(jìn)入平衡期時，控制在15%左右。

一個地方一年固定資産投資是1000億元，房地産投資占了600億元，這(zhè)個地方肯定到後(hòu)來就是泡沫，變成(chéng)了“空城”“鬼城”。如果這(zhè)個地方投資是1000億元，房地産50億元都(dōu)沒(méi)有，那麼(me)就會造成(chéng)房地産短缺，也會造成(chéng)房地産價格上升。

12)房地産業的問題

中國(guó)房地産行業有幾個問題。

（1）房地産貸款過(guò)高

2011年，全國(guó)人民币貸款餘額54.8萬億元，其中房地産貸款餘額10.7萬億元，占比不到20%。這(zhè)一比例逐年走高，2016年全國(guó)106萬億元的貸款餘額中，房地産貸款餘額26.9萬億元，占比超過(guò)25%。也就是說，房地産占用了全部金融資金量的25%，而房地産貢獻的GDP隻有7%左右。

另一方面(miàn)，2016年全國(guó)貸款增量的45%來自房地産，一些國(guó)有大型銀行甚至70%—80%的增量是房地産。從這(zhè)個意義上講，房地産綁架了太多的金融資源，導緻衆多金融“活水”沒(méi)有進(jìn)入到實體經(jīng)濟。

（2）地方财政依賴房地産收入

這(zhè)些年，中央加地方的全部财政收入中，房地産稅費差不多占了35%，乍一看來，這(zhè)一比例感覺還(hái)不高。但考慮到房地産稅費屬地方稅、地方費，和中央财力無關，把房地産稅費與地方财力相比較，則顯得比重太高。全國(guó)10萬億元地方稅中，有40%也就是4萬億是與房地産關聯的，再加上土地出讓金3.7萬億元，全部13萬億元左右的地方财政預算收入中就有近8萬億元與房地産有關。政府的活動太依賴房地産，地方政府離了房地産是會斷糧的，這(zhè)也是失衡的。

（3）土地拍賣價格過(guò)高

現行的土地拍賣制度是價高者得，會不斷推高房價。土地價格往往是房産的三分之一，地價是1萬元，房價就是3萬元。因爲一個人一般在城裡(lǐ)面(miàn)需要分配100平方米土地，其中包括小區裡(lǐ)的道(dào)路綠化等公攤面(miàn)積，他個人的住房面(miàn)積也就是40平方米，占到三分之一多一點。

所以大體上，樓面(miàn)地價不要超過(guò)當期房價的三分之一。如果一地塊周邊房價1萬元/平方米，地價拍到3300元/平方米就要适可而止。如果地價每平方米賣到3萬元，那房價就是每平方米9萬元。政府需要在這(zhè)個地方加以注意，假如這(zhè)個地方現在的房子是每平方米3萬元，如果樓面(miàn)地價賣到1萬元，批租以後(hòu)這(zhè)周圍的房子不會漲價；但如果樓面(miàn)地價賣成(chéng)2萬元了，人家一算賬，地價2萬元房價可能(néng)以後(hòu)五六萬元。那現在每平方米3萬元的二手房聞風而漲。

13)房地産業的三個總量

任何一個地方造房子要控制住“三個”總量。

（1）商品房

一個城市的人均住房面(miàn)積40—50平方米，1000萬人就是4億—5億平方米。這(zhè)四五億平方米當然包括了過(guò)去幾十年形成(chéng)的存量房。假如老房子已經(jīng)有3億平方米，就新建2億平方米商品房。人口擴張的趨勢，決定了商品房建設總量。

（2）寫字樓

一個城市大體上，每2萬元 GDP 需要1平方米寫字樓。如果是1萬億元 GDP 的大城市，就需要5000萬平方米寫字樓。這(zhè)包括所有企事(shì)業單位的辦公樓，比如學(xué)校、醫院、企業、事(shì)業單位的辦公樓。對(duì)大城市而言，每平方米寫字樓成(chéng)本高一些，其資源利用率也會高一些，大體按每平方米4萬元 GDP 來規劃。

（3）商鋪

大體上，每2萬元的消費品零售額對(duì)應一平方米商鋪面(miàn)積。如果這(zhè)個城市每年全部的商業零售額是5千億元，造了5000萬平方米商鋪，那麼(me)一半就會供過(guò)于求，閑置過(guò)剩。這(zhè)裡(lǐ)面(miàn)的邏輯是這(zhè)樣(yàng)的，2萬元的零售額産生的毛利，去掉成(chéng)本和房租以後(hòu)，剛剛能(néng)平衡。如果一平方米商鋪達不到這(zhè)個銷售額，就會虧本。

14)公租房

城市的公租房建設應把握好(hǎo)五點。

（1）總量上，大體按照覆蓋20%的城市人口，人均20平方米來配套，100萬人口的城市建400萬平方米就夠了。

（2）服務對(duì)象包括進(jìn)城農民工、新生代大中專畢業生和城市住房困難戶，這(zhè)些對(duì)象特征明顯，核定容易。

（3）同步配套醫院、學(xué)校、派出所、居委會等公共服務設施和機構，一步到位。

（4）集聚區布局合理，公租房與商品房大體形成(chéng)1∶3搭配，學(xué)校、醫院等公共設施共享，不能(néng)把公租房變成(chéng)貧民窟。

（5）合理收取物業費，一般定價爲同地段商品房的50%—60%，租金占低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，租金每平方米15元，月租金需750元，一般城市較低收入的群體，一對(duì)夫妻月收入有5000多元，就不會有太大的租房壓力。

15)房地産業的未來趨勢

過(guò)去的20年，中國(guó)房地産每年的新房銷售交易量，差不多從1億平方米增長(cháng)到17億平方米，翻了四番多。那麼(me)今後(hòu)的十幾年會怎麼(me)走，是保持現狀每年17億平方米，維持十多年，還(hái)是繼續每5年、10年還(hái)要翻一番，17億平方米變成(chéng)30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今後(hòu)十幾年，中國(guó)每年的房地産新房的交易量不僅不會繼續增長(cháng)翻番，還(hái)會每年小比例地有所萎縮，或者零增長(cháng)，或者負增長(cháng)。十幾年以後(hòu)，每年房地産的新房銷售交易量可能(néng)下降到10億平方米以内，大體上減少40%的總量。

房地産業發(fā)展放慢，原因有下面(miàn)幾點。

一是城市化率增長(cháng)放慢。在未來十幾年將(jiāng)從現在的60%大緻漲到70%，總之，城市化率的上升面(miàn)臨天花闆現象，城市人口增速放緩，還(hái)要每年增長(cháng)10%、20%是不可能(néng)的，城市的人口紅利也會淡出。

二是舊城改造總量減少。經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。

三是人均住房面(miàn)積基本不增加。内地這(zhè)30年造房子，新造了200多億平方米，加上過(guò)去幾十年各類地産積累的存量房共有300多億平方米，給7億多的城市居民居住，已經(jīng)可以滿足一人40平方米了。

四是住房質量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個關于住宅和寫字樓等各種(zhǒng)商品性房屋的建築質量标準，把原來中國(guó)住宅商品房30年左右的安全标準提升到了至少70年，甚至100年。這(zhè)意味著(zhe)從2010年以後(hòu)，新建造的各種(zhǒng)城市商品房，理論上符合質量要求的話，可以使用70年到100年，這(zhè)也就是說老城市的折舊改造量會大量減少。假設這(zhè)個城市有10億平方米的房子，如果按30年計算，那麼(me)每年會折舊三十分之一，差不多3000萬平方米要拆了重造。現在如果變成(chéng)了100年，每年的折舊平均也就變成(chéng)1000萬平方米了。

在今後(hòu)十幾年的長(cháng)周期裡(lǐ)，中國(guó)房地産每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量的時代結束了。