任志強：必須用打破雙軌制的改革才能(néng)形成(chéng)命運共同體。

　　國(guó)務院日前印發(fā)的《全國(guó)深化“放管服”改革轉變政府職能(néng)電視電話會議重點任務分工方案》提出，2019年6月底前所有直轄市、副省級城市和省會城市全面(miàn)實施“互聯網+不動産登記”。

　　很多人認爲，這(zhè)是爲征收房地産稅做準備，建立不動産統一登記制度就是要摸清個人手裡(lǐ)的房地産情況，時機成(chéng)熟後(hòu)，全面(miàn)開(kāi)征。

　　比如，吉林省财政科學(xué)研究所所長(cháng)張依群就表示，可以說，不動産統一登記制度和全國(guó)信息數據聯網制度的建立，意味著(zhe)房地産稅離我們越來越近。

　　不過(guò)，北京市華遠地産股份有限公司原董事(shì)長(cháng)任志強昨天又發(fā)文稱，要征房産稅，必須做到以下15條。

　　以下是原文：

　　我希望能(néng)盡快出台中國(guó)的房地産稅法，并希望通過(guò)房地産稅法推動改革，打破現行的各種(zhǒng)雙軌制。

　　我不希望看到中國(guó)隻出台針對(duì)城市的房地産稅法。那會進(jìn)一步加深中國(guó)由雙軌制形成(chéng)的各種(zhǒng)矛盾，切斷中國(guó)城市化進(jìn)程的橋梁，造成(chéng)更加嚴重的城鄉差别和兩(liǎng)極分化。

　　1982年憲法將(jiāng)中國(guó)的土地變成(chéng)了城鄉兩(liǎng)種(zhǒng)所有制，中國(guó)現行的大量與房地産相關的法律，都(dōu)建立在兩(liǎng)種(zhǒng)不同的土地性質和不同的使用範圍之上。

　　如“城市房地産管理法”并不包括中國(guó)農村的建設；如“國(guó)有土地出讓制度”也不包括農村的集體土地；如農村土地的經(jīng)營、承包和宅基地政策法律，則與城市戶籍人口無關。

　　同是中國(guó)人，卻因土地與戶籍生活在兩(liǎng)種(zhǒng)法律和相關制度之中，不能(néng)擁有同一種(zhǒng)地位、尊嚴和權利。這(zhè)是中國(guó)社會分化、城鄉貧富差距、低城市化率的重要原因之一。

　　中國(guó)因雙軌制形成(chéng)了各種(zhǒng)社會矛盾，必須用打破雙軌制的改革才能(néng)形成(chéng)命運共同體。

　　要建立中國(guó)的房地産稅，就必須進(jìn)行一系列法律、稅制的改革。否則，不但無法解決立法中的各種(zhǒng)沖突與矛盾，反而會增加新的社會矛盾和沖突。

　　一、房地産稅被(bèi)定義爲财産稅，那麼(me)就必須在立法上解決公民的土地财産權利問題。

　　房與地都(dōu)是屬于個人的财産，才能(néng)從法律上收取屬于個人财産的财産稅。因此希望能(néng)借這(zhè)次房地産稅的立法，讓中國(guó)公民擁有土地的财産權利。

　　二、房地産稅被(bèi)認爲是地方稅收，這(zhè)個“地方”是以省、市、縣哪一級爲單位？

　　這(zhè)個地方的級别之中，是否既有屬于國(guó)家的城市土地，又有屬于集體的農村土地？城市的房屋屬于财産，農村的房屋也同樣(yàng)屬于财産。

　　那麼(me)就必須統一财産的權利，就必須讓土地的性質處于同一法律條件之下實行統一的稅制，否則豈不是將(jiāng)矛盾轉移到基層了？

　　三、房地産稅被(bèi)當作收入調節稅，現在無論是城市還(hái)是農村，都(dōu)存在收入的兩(liǎng)極分化和貧富差距，不可能(néng)立法隻調節城市的收入差距，而不調節農村的收入差距吧。

　　隻有統一的稅制才能(néng)合理解決社會中存在的貧富差距和收入差距，否則就會造成(chéng)更嚴重的城鄉分化。

　　四、房地産稅應有明确的用途。

　　全球的房地産稅大多由地方政府和議會先确定稅收用途，由議會根據用途确定稅率。但中國(guó)目前除部分稅收确定了專項用途之外，大多未有明确支出規定。

　　但對(duì)财産征收的稅收應明确其與保護财産和使财産增值相關的用途，并扣除或減免現行已征收的與财産稅相關的稅收。

　　五、中國(guó)在1951年就有房地産稅，在大部分房産歸公之後(hòu)才取消了房地産稅，并分割出了工商稅、城市維護事(shì)業稅、教育附加、土地使用、耕地占用等各種(zhǒng)稅。

　　并在房地産市場化改革之後(hòu)，在房屋生産與銷售的環節中增加了各種(zhǒng)各樣(yàng)的稅費，也包括土地出讓金等。

　　那麼(me)在開(kāi)征房地産稅時應相應地取消各種(zhǒng)與房地産稅相關的稅費，否則就不是調節收入分配的房地産稅，而是重複性征收的稅收了。

　　六、設立房地産稅時如明确了土地的财産權利歸房屋産權人所有，那麼(me)是否應取消土地出讓金的制度，而隻有土地購置的費用？

　　如不取消土地出讓制度，産權仍歸國(guó)家所有，那麼(me)是否應在評估房産财産價值時，扣除土地的出讓部分，這(zhè)些非财産權利的财産稅應由财産權利人支付？

　　我不認爲這(zhè)種(zhǒng)雙軌并存的方式能(néng)夠解決現存的各種(zhǒng)矛盾。

　　七、現有的房屋産權有著(zhe)各種(zhǒng)不同的性質，并按不同性質、不同規定享有不同的權利。

　　如有大量的自建房，無法進(jìn)行公開(kāi)的市場交易；如有大量的拆遷房，其中有自有産權，有租用産權不同。

　　如有大量的經(jīng)适房，沒(méi)有土地使用年限，也未交納各種(zhǒng)稅費，但樓上、樓下的同樣(yàng)房屋補交了部分費用後(hòu)，變成(chéng)了有使用年限的商品房。

　　如限價房并不能(néng)在有限的時間内自由交易；如公有産權房，隻能(néng)按規定進(jìn)行交易。

　　如房改房，有的是全部産權，并是由單位購買商品房後(hòu)再福利分配的，有的是非商品房（即未交納土地出讓金，甚至沒(méi)有使用年限）房改的，有的是92%-96%的非全部産權，有的房改房面(miàn)積中并非包括全部分攤的公共面(miàn)積。

　　有的則分攤了各種(zhǒng)公共面(miàn)積，有的能(néng)自由交易，有的則不能(néng)進(jìn)行交易，隻能(néng)由原分配單位回購。

　　如公有的租賃住房或私有的隻能(néng)租賃的住房，有的是交納了住宅的土地出讓金卻被(bèi)改爲公建的，有的是交納了公建的土地出讓金卻被(bèi)改爲住宅的。

　　還(hái)有許多原有住房并未交納任何土地費用，有的是解放前就留下來的祖宅。

　　也許許多人會以爲中國(guó)的住房私有化率高是來自住房商品化，其實是來自五十多年的住房福利分配。

　　商品房在住房總量中不過(guò)30%左右的比例，約9000萬套至10000萬套左右。

　　要將(jiāng)所有住房按商品房市場價評估收稅，就必須先將(jiāng)所有住房性質先統一、權利先統一，否則如何統一收稅？

　　八、由于住房分配和自建房導緻的住房私有化率高，并不能(néng)用是否擁有住房和是否擁有兩(liǎng)套或以上住房來證明住房擁有者的收入水平。

　　如拆遷房可能(néng)擁有多套住房，但不證明其收入水平高，房改房、自建房更是如此。

　　因此隻根據住房情況征稅來調節收入水平，不但不能(néng)解決貧富差距問題，也無法解決公平問題。

　　九、中國(guó)居民取得住房的成(chéng)本差異巨大，并不能(néng)證明收入情況。

　　尤其是公共資源配置的不均衡，又導緻住房因公共資源而産生的價格差異巨大，且這(zhè)些住房價格同樣(yàng)不能(néng)證明住房者的收入差别。

　　如學(xué)區的破舊平房也能(néng)賣個高價，如按住房市場評估價格征稅，并不能(néng)證明這(zhè)種(zhǒng)收入調節的公平與合理性。

　　并且這(zhè)些公共資源的配置權在政府手中，一旦道(dào)路、橋梁、商場、醫院、學(xué)校改建、改遷之後(hòu)，這(zhè)種(zhǒng)公共資源引發(fā)的住房價格差會因此而變化，又何來公平？

　　十、中國(guó)的住房福利分配并非完全按收入計算。

　　住房福利分配時有的按職務計算，有的按家庭人口計算，有的按工齡計算，有的按職工數計算，雙職工可能(néng)各享分配權利，因此住房的數量與面(miàn)積同樣(yàng)與收入水平無關。

　　尤其是當獲得分配住房權利的人已去世，住房繼承給下一代時，就更與分配時的收入與繼承時的收入無關了。

　　試圖用住房套數和面(miàn)積進(jìn)行調節時，實際并不完全反映收入情況。

　　十一、有人提議用減免一定套數住房或減免一定面(miàn)積的方式來調節公平問題，這(zhè)種(zhǒng)說法是完全不了解中國(guó)五十年分配曆史和現實的空想。

　　住房福利分配時就有分配一套面(miàn)積不足而不得不用分兩(liǎng)套住房補足的情況。

　　90/70政策出台時，也有許多人不得不在一套房無法解決住房面(miàn)積時，購買兩(liǎng)套的情況。開(kāi)發(fā)商也有因90/70政策而故意用一門兩(liǎng)套的方式經(jīng)營的。

　　這(zhè)些問題本身都(dōu)來自于政策的原因，而非自願的原因，如今則都(dōu)會變爲無辜的征稅條件。

　　按套減免必然導緻留大去小，産生更大的不公平。

　　如按面(miàn)積扣除，則更是可笑。全國(guó)城市的房均面(miàn)積之低也許是很多人根本就沒(méi)想到的。

　　如按人均或戶均扣除一定面(miàn)積之後(hòu)，可征收的住房則少之又少了。或許那些獨生子女家庭、獨居老人就都(dōu)成(chéng)了被(bèi)征稅人。

　　而且無論按何種(zhǒng)方式減免，都(dōu)會像限購政策逼許多人假離婚一樣(yàng)，會衍生出各種(zhǒng)各樣(yàng)的避稅方式，很難實現真正的公平。

　　十二、房地産稅能(néng)改變地方政府對(duì)現有土地财政的依賴嗎？答案是非常明确的——不能(néng)！

　　現有城市住房曾被(bèi)某些經(jīng)濟學(xué)家認爲有高達450萬億元市值。

　　且不論這(zhè)個計算有多荒謬，就是按450萬億元的1%計算也隻有4.5萬億元，低于全國(guó)2017年的土地出讓金收入水平。

　　現有城市住房約220億—240億平方米，按2018年6月公布的全國(guó)平均住房房價8687元/平方米計算，約爲191.1萬億—208萬億元，不扣除自建房、拆遷房、25%的非成(chéng)套住房的價格，按1%計算也隻有2萬億元左右，遠低于現有的土地出讓收入。

　　如按合理住房價格計算最高爲150萬億元，再扣除按套或面(miàn)積計算減免的部分，也就隻能(néng)收到4000億元左右的房地産稅。

　　加上農村可收的房地産稅，也不過(guò)1萬億元。遠不能(néng)補足土地出讓金的缺口，更不用說償還(hái)地方債了。

　　但是，若不再征收土地出讓金，則一定會降低房價。

　　如要繼續實行土地出讓，同時征房産稅，那麼(me)是否應對(duì)未交納土地出讓金的房産先征收，已交納了土地出讓金的住房在期滿後(hòu)征收呢？這(zhè)樣(yàng)再實行一定減免則可能(néng)實際可征收的稅就更少了。

　　十三、如在現有住房情況下實行普稅制，那麼(me)房地産稅的重擔則主要由中産或以下的收入階層承擔，并成(chéng)爲生活的重大壓力，包括農村的那些更低收入的階層。

　　如扣除，減免的方式無論是按套或按面(miàn)積扣除，則會變成(chéng)對(duì)擁有住房套數多或面(miàn)積多的人的專項稅，就會有各種(zhǒng)不合理的避稅現象出現。

　　如按現行非法律許可的上海、重慶的試點方式征收，那麼(me)不如將(jiāng)這(zhè)種(zhǒng)稅直接定義爲富人稅。這(zhè)不過(guò)是在個人所得稅之外，再對(duì)富人增加的一種(zhǒng)收入稅，而并非财産稅。

　　土地出讓金是商品房購房者支付的一種(zhǒng)額外稅，再對(duì)大面(miàn)積商品房和高價商品房征稅，隻能(néng)是一種(zhǒng)特殊的富人稅，而非公平的财産稅。

　　房地産稅本應是針對(duì)所有有房者征收的财産稅，應由房産财産所有人支付。

　　但由于中國(guó)居民取得房産的方式并非都(dōu)來自于商品化，因此這(zhè)種(zhǒng)背景之下的稅無論如何征收都(dōu)有立法中的嚴重缺陷。

　　十四、房地産稅能(néng)降低住房價格嗎？從上海、重慶已進(jìn)行的征收房地産稅的試點情況看——不能(néng)。

　　從世界各國(guó)已開(kāi)征房地産稅的情況看——也不能(néng)。

　　因爲房地産稅從來就不是爲控制房價而産生的，也并不能(néng)起(qǐ)到限制房價的作用。

　　相反，全球凡是房地産稅稅率高的地區，房價反而更高，因爲稅收讓該地區的财産保值，環境更好(hǎo)了。

　　在中國(guó)讓房價高挺的不僅是各種(zhǒng)稅收和城市公共資源的吸引力，最主要的是招拍挂的土地出讓制度。隻有土地成(chéng)本的大幅下降，才能(néng)讓房價下行。

　　十五、如果在現行土地制度不變的情況下征收房地産稅，必然會打斷中國(guó)城市化進(jìn)程的步伐，導緻城市房租的高漲，給經(jīng)濟發(fā)展帶來更大困難。

　　我希望能(néng)盡快看到中國(guó)的房地産稅立法，以打破現行的雙軌制。

　　來源：騰訊财經(jīng)《樓市資本論》